💡 갭투자의 특징: 레버리지(전세) 덕분에 상승 시 IRR이 22.4%로 매우 높지만, 하락 시 −12.6%로 손실도 극대화됩니다. 6,000만원 투자해서 2,000만원 손해 = 33% 원금 손실. IRR은 레버리지 투자의 진짜 수익률/손실률을 보여줍니다.
🧮 계산기로 직접 해보기: 갭투자 IRR
시나리오 A (상승) 계산:
1CF 버튼 → CF0 = −60000000
2↓ C01 = 0, F01 = 2 (1~2년 차 현금흐름 없음)
3↓ C02 = 110000000 (3년 차 매도금 − 전세반환)
4IRR 버튼 → CPT
결과: IRR = 22.39%
실전 사례 ② 자동차 리스 vs 할부, 어느 쪽이 유리할까?
실제 사례3,500만원 중형 세단: 리스 vs 48개월 할부
🚗
이수민 (35세, 직장인)
차량가 3,500만원 / 리스: 월 46만원(48개월) / 할부: 월 68만원(48개월) / "어떤 게 더 싸?"
단순히 "리스가 월 22만원 더 싸다!"가 아닙니다. 할부는 48개월 후 차가 내 것이 됩니다. 리스는 반납해야 합니다.
할부 (48개월)
리스 (48개월)
월 납입금
68만원
46만원
총 납입액
3,264만원
2,208만원
48개월 후
차량 소유 (잔존가치 ~1,400만원)
반납 (소유권 없음)
실질 비용
3,264 − 1,400 = 1,864만원
2,208만원
이걸 IRR로 분석하면: 리스 대신 할부를 선택하면 "매달 22만원을 더 내고, 4년 후 1,400만원짜리 자산을 얻는" 투자입니다.
할부 선택의 IRR
CF0 = 0
PMT = −220,000 (48개월)
CF48 = +14,000,000
IRR = 월 1.8% (연 24.0%)
해석
매달 22만원 추가 투자의
수익률이 연 24%!
할부가 압도적으로 유리
💡 단, 이건 4년 후 차량 잔존가치가 1,400만원일 때입니다. 감가가 심한 차종이면 IRR이 크게 떨어집니다. 또 개인사업자는 리스 비용을 경비 처리(연 1,500만원 한도)할 수 있어 세금 절감 효과를 IRR에 반영해야 합니다.
실전 사례 ③ "3년 적금 vs S&P 500 펀드" 진짜 수익률 비교
실제 사례매달 100만원, 3년간: 적금 IRR vs 펀드 IRR
💰
최영진 (28세, 사회초년생)
매달 100만원 적립 / 적금(연 3.5%) vs 인덱스 펀드 / 3년 계획
적금 (연 3.5%)
S&P 500 펀드
총 납입
3,600만원
3,600만원
3년 후 금액
3,792만원
4,120만원 (가정: 연 10%)
세전 수익
192만원
520만원
세금
29만원 (15.4%)
56만원 (22%, 250만 공제 후)
세후 IRR
연 2.96%
연 7.62%
💡 적금의 세후 IRR은 2.96%. 펀드가 연 10% 수익을 낸다면 세후 IRR 7.62%로 2.5배 차이. 하지만 펀드는 −20%가 될 수도 있습니다. IRR은 확정 수익률이 아니라 "이 시나리오라면 몇 %"입니다. 리스크 허용도에 따라 선택이 달라집니다.
⚠️ IRR의 한계
1. 재투자 가정 — IRR은 중간 현금흐름을 IRR과 같은 수익률로 재투자한다고 가정합니다. 현실에서는 그렇지 않을 수 있습니다. 2. 복수 IRR — 현금흐름 부호가 여러 번 바뀌면 IRR이 2개 이상 나올 수 있습니다. 이때는 NPV로 판단하세요. 3. 규모 무시 — 1,000만원 투자 IRR 50% vs 1억 투자 IRR 15%. IRR만 보면 전자가 좋아 보이지만, 절대 금액은 후자가 훨씬 큽니다.
직접 풀어보기
🎯 연습문제 1 — 부업 투자
자판기 사업에 500만원을 투자합니다. 매달 순수익 15만원이 예상됩니다. 3년 후 자판기를 100만원에 매각한다면 IRR은? (힌트: CF0=−5000000, PMT=150000(36개월), CF36에 매각금 추가)
IRR ≈ 월 1.6% (연 약 20.8%)
총 수입: 15만 × 36 + 100만 = 640만원. 투자금 500만원 대비 140만원 이득. 단순 수익률은 28%지만, TVM을 고려한 IRR은 연 20.8%입니다. 은행 적금(3.5%)보다 훨씬 높지만, 자판기 고장/위치 실패 리스크를 감안해야 합니다.
🎯 연습문제 2 — 전세 vs 월세
전세 2억 vs 월세 보증금 3,000만원 + 월 70만원. 2년 계약이라면, 전세의 기회비용(2억을 연 5%에 넣었을 때)과 월세 총비용을 비교한 IRR은? (힌트: 전세 기회비용 = 2억 × 5% × 2년 = 2,000만원 vs 월세 총비용 = 70만 × 24 = 1,680만원)
월세가 연 320만원(16%) 더 저렴
전세의 기회비용 2,000만원 > 월세 총비용 1,680만원. 하지만! 전세금은 계약 종료 시 돌려받고, 월세는 돌려받지 못합니다. 보증금 3,000만원의 기회비용(150만원)까지 더하면? 월세 실질 비용 = 1,830만원. 여전히 월세가 170만원 유리. IRR 관점에서 "묶이는 돈"의 기회비용을 항상 계산하세요.
🎯 연습문제 3 — 교육 투자 수익률
CFA 자격증 취득에 총 300만원(교재, 시험비, 1년)을 투자합니다. 합격 후 연봉이 500만원 상승하고 이 효과가 10년 지속된다면 IRR은? (힌트: CF0=−3000000, C01=5000000, F01=10)
IRR ≈ 166%
300만원 투자 → 10년간 5,000만원 추가 수입. IRR이 166%로 거의 모든 투자를 압도합니다. 물론 "합격"이 전제이고, 연봉 상승폭은 개인차가 크지만, 교육 투자의 ROI는 금융 투자보다 높은 경우가 많습니다.
🧮 핵심 정리
IRR은 "이 투자가 연 몇 %짜리인가?"를 보여주는 도구입니다. 1. 현금흐름(투자금, 수익, 매각금)을 정리한다 2. 재무계산기에 CF로 입력한다 3. IRR을 계산한다 4. 내 기대수익률과 비교한다 — IRR이 높으면 투자, 낮으면 패스