매달 내는 대출금, 어떻게 계산될까?
은행에서 대출받을 때, 매달 얼마씩 갚을지 어떻게 정해질까요? 대출금액, 금리, 기간만 정해지면 재무계산기의 PMT(Payment) 기능으로 정확히 계산할 수 있습니다.
하지만 여기서 주의할 점이 있습니다. 같은 금액을 매달 내도, 그 안에 포함된 원금과 이자의 비율이 계속 바뀐다는 것입니다. 처음에는 이자가 많고, 뒤로 갈수록 원금 비중이 높아집니다.
원리금균등은 매달 같은 금액을 내지만, 시간이 지날수록 원금 비중이 높아집니다. 원금균등은 반대로 처음에는 많이 내고 점점 줄어듭니다.
원리금균등 vs 원금균등
원리금균등상환매달 같은 금액(PMT)을 냅니다. 이자가 빠지고 남은 부분이 원금 상환이 되는 방식. 직장인이 가장 많이 쓰는 상환 방식입니다.
원금균등상환원금을 기간으로 나눈 일정액 + 남은 이자를 냅니다. 처음에는 많이 내지만, 뒤로 갈수록 부담이 줄어듭니다. 이자 절감에 유리합니다.
실전 사례 ① 3억 주담대 30년, 원리금균등이 정말 낫나?
👨💼👩💼
이민수 (34세, 회계사) & 정하윤 (32세, 마케터)
서울 강남구 아파트 구매 / 전세금 1억5천만원 + 대출 3억원 / 연 4.2% / 부부합산월급 700만원
이 부부는 은행에서 두 가지 상환 방안을 제시받았습니다. 같은 3억, 같은 연 4.2%이지만, 상환 방식이 다릅니다.
재무계산기로 직접 계산해봅시다.
원리금균등, 30년(360개월)
N = 360, I/Y = 0.35
PV = 300,000,000
FV = 0
PMT = 약 145만원
총 납입: 5.22억
총 이자: 2.22억
원금균등, 30년(360개월)
원금: 3억 ÷ 360 = 833,333원
1개월 이자: 3억 × 0.0035
초기 월상환: 약 186만원
총 납입: 4.77억
총 이자: 1.77억 (45만원 절감!)
💡 30년 동안 약 45만원 이자를 절감할 수 있습니다! 하지만 처음 5년간 월상환액이 더 높아서 가계 부담이 큽니다. 이 부부는 결국 처음 10년은 원리금균등으로 시작해서, 아이들이 크고 월급이 올라갈 때쯤 원금균등으로 바꾸기로 결정했습니다.
3억 대출, 연 4.2%, 30년 상환의 월상환액(PMT)을 구하기:
- 1초기화: 2ND → CLR TVM
- 2N = 360 → 30년 × 12개월
- 3I/Y = 0.35 → 연 4.2% ÷ 12
- 4PV = 300000000 → 대출받은 금액 (양수)
- 5FV = 0 → 30년 후 남은 금액 없음
- 6CPT → PMT
결과: PMT = −1,453,738원 (음수는 "내가 내는 돈")
실전 사례 ② 중도상환의 위력 — 5년 뒤 1억 추가 납입
👨🎼
최영준 (40세, 건축사)
부모님 보증금 1억 + 자산운용으로 추가 자산 확보 / 대출 2억원 상환 중, 5년 뒤 1억 추가 납입 계획
최영준 씨는 월급만으로는 3억 대출을 30년에 갚기로 했습니다. 하지만 부동산 매각 등으로 5년 뒤 1억원을 추가로 납입할 계획입니다.
중도상환의 효과를 계산해봅시다.
중도상환 없이 30년
월 145만원 × 360개월
총 납입: 약 5.22억원
총 이자: 2.22억원
승인 후 5년차 남은 금액: 약 2.77억원
5년 후 1억 추가 납입
5년 후 잔금 2.77억 → 1.77억
남은 25년 재계산
총 이자 절감: 약 35만원
새로운 월상환: 약 77만원
💡 5년 뒤 1억을 추가 납입하면, 남은 기간(25년)의 이자를 크게 절감할 수 있습니다. 게다가 월상환액도 145만원에서 77만원으로 50% 이상 줄어듭니다. 이것이 "목돈이 생기면 빨리 갚으라"는 조언의 이유입니다.
중도상환으로 이자를 절감하고 월상환액을 크게 줄일 수 있습니다.
숨은 비용, 실질금리(APR)를 아나요?
은행이 제시하는 금리(공시금리)와 실제 내는 금리(실질금리/APR)는 다릅니다. 보증금, 수수료, 중개수수료, 등기비 등이 숨어 있기 때문입니다.
| 은행 |
공시금리 |
수수료 (1회) |
실질금리 |
30년 이자 |
| A은행 |
4.2% |
300만원 |
4.35% |
2.28억 |
| B은행 |
4.2% |
0원 (수수료 면제) |
4.20% |
2.22억 |
| C저축은행 |
4.5% |
500만원 |
4.72% |
2.38억 |
⚠️ 공시금리만으로 판단하지 마세요
A은행과 B은행의 공시금리는 같습니다(4.2%). 하지만 A은행은 수수료 300만원 때문에 실질금리가 4.35%로 올라갑니다. 30년간 약 600만원을 더 내는 셈입니다.
은행을 고를 때는 반드시 "연 실질금리(APR)"을 비교하세요.
대출 상환 전략 5가지
대출 상환은 단순히 "정해진 금액을 내는 것"이 아닙니다. 여러 전략을 조합하면 수억원을 절감할 수 있습니다.
직접 풀어보기
🎯 연습문제 1 — 월 상환액 구하기
2억원 대출, 연 5%, 25년 상환. 매달 얼마씩 내야 할까요?
(힌트: N=300, I/Y=0.4167, PV=200000000, FV=0, CPT→PMT)
PMT = −1,188,195원 (약 119만원)
매달 119만원씩 25년(300개월) 내면 2억원 대출을 다 갚을 수 있습니다. 만약 연 4.5%라면? 약 113만원으로 월 6만원을 절감합니다. 금리 0.5% 차이가 25년에 걸쳐 약 1,800만원 차이가 난다는 의미입니다.
🎯 연습문제 2 — 10년 후 남은 잔금
3억원 대출, 연 4.2%, 30년 상환 중. 10년이 지났을 때 남은 잔금은?
(힌트: 먼저 PMT를 구한 후, N=240, I/Y=0.35, PMT=위에서구한값, FV=?, CPT→FV)
FV = −2억 7,700만원
10년 동안 1,430만원만 원금을 갚았고, 1억 5,700만원은 이자로 나갔다는 뜻입니다. 앞의 10년이 본격적으로 이자를 내는 시기라는 증거. 중도상환이나 금리 인하가 얼마나 중요한지 보여주는 사례입니다.
🎯 연습문제 3 — 최대 대출 금액 구하기
월 150만원씩 납입 가능, 연 4.2%, 30년 상환 가능. 최대 얼마까지 대출받을 수 있을까요?
(힌트: N=360, I/Y=0.35, PMT=−1500000, FV=0, CPT→PV)
PV = 약 3억 1,000만원
월 150만원 납입 능력으로 약 3.1억원까지 대출받을 수 있다는 의미입니다. 여기에 전세금이나 자기자본이 더해지면 5억 이상의 주택도 구매 가능합니다. 하지만 월급이 감소하거나 금리가 올라갈 경우를 대비해, 최대 대출액의 80% 정도만 받는 것이 안전합니다.
💡 직접 해보세요
위 계산기 버튼을 눌러 여러분의 상황에 맞는 숫자를 넣어보세요. "내가 받을 수 있는 최대 대출액은?", "금리가 0.1% 올라가면?", "5년 뒤 1억을 추가로 내면?" — 직접 계산해보면 대출 상환의 전략이 명확해집니다.
투자 판단은 여러분이, 이론과 도구는 우리가 제공합니다.